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  • 超2870亿元人民币地产债到期,再融资成房地产行业累积债务的最后一颗稻草

  • 优财来源:UCAI123.COM
  • 优财作者:优财网
  • 人气指数:130
  • 更新时间:2019-11-30 17:12
  • 优财网11月30日报,历经多年融资与再融资,房地产行业累积的债务达到了一个惊人的量级。截至2018年底,房企各主要渠道有息负债余额20.3万亿元人民币,其中,大部分将在2019年~2021年集中到期。

    原标题:超2870亿元人民币地产债到期,再融资成房地产行业累积债务的最后一颗稻草

      优财网11月30日报,历经多年融资与再融资,房地产行业累积的债务达到了一个惊人的量级。截至2018年底,房企各主要渠道有息负债余额20.3万亿元人民币,其中,大部分将在2019年~2021年集中到期。

      2015年初,由于证监会发布公司债新规后,公司债大举扩容,房企融资逐渐转向债券市场,地产债规模迅速井喷。而这一时间段发行的地产公司债期限到了2019年便开始集中到期。作为资金密集型行业,房地产离不开融资“输血”、借新还旧。然而监管高压下,房企资金链紧张的声音仍旧不绝于耳。

      2019年全年共计有5701.27亿元地产债到期,其中,下半年到期金额共计2874.67亿元。上半年,受益于较为宽松的发债环境,1~4月的地产债净融资额均为正,但从5月开始至今,除7月之外净融资额均为负。不过,随着近日不少房企大额融资项目纷纷获批,房地产企业融资被严控的局面似乎得到部分改观。

      11月份以来,包括碧桂园、阳光城、蓝光发展、金融街、中国电建、海亮股份在内的二十余家不同梯队房企通过发行公司债或为旗下项目公司担保来取得银行借款,使得地产企业融资难、融资贵问题正在进入逐步改善阶段。

      以阳光城为例,11月22日~11月23日,作为闽系房企中“激进派”的阳光城,旗下5家参控股项目子公司接连获得股东方提供的银行借款担保,借款总金额近20亿元,其共同担保方除了阳光城之外,不乏融创、正荣、大发等知名房企。同时,阳光城以公司及下属子公司项下房地产项目在销售过程中形成的购房应收款为基础资产发行相关产品进行融资,总额不超过20亿元。

      11月18日~22日期间,房企境内发债总额达到96.9亿元,环比暴增62%。业内普遍认为,2019年为房企偿债高峰期,在楼市逐步回归平稳情形下,预计房企融资态度将保持积极。当前,外部融资环境依然偏紧,地产企业已过规模为王的时代,迈入现金流为王、加速销售回款的时代。在此背景下,房地产从投资、开发到销售过程中,需要更加关注地产企业的资金链状况以及抵抗流动性风险的能力,因为这决定了发行主体的信用资质。此外,逆势扩张或将导致风险累积,需警惕自2015年以来杠杆率不断攀升、投资激进的主体。

      从境外来看,面对巨大的债务压力,众多房企在大发境内债来“补血”的同时,海外融资渠道同样被开启。仅11月,就有19家内房企先后发布美元债,总额约68.63亿美元,其中,万科、旭辉、正荣、佳兆业更是接连发行2只境外债。发债金额最高的万科,其发债利率同样为近期最低。公告显示,万科此次发债是基于其2013年7月设立的20亿美元中期票据计划,分别发行金额为4.23亿美元、票面利率为3.15%的5.5年期固息票据,以及金额为3亿美元、票面利率为3.5%的10年期固息票据。

      近来发债成本最高的是德信中国和大发地产,其票面利率均达到12.875%,几乎是万科的4倍之多,不同规模的房企融资优劣势展露无遗。佳兆业集团于11月4日和6日接连发行的2笔美元优先票据融资成本也都超过10%,仅次于德信和大发,高于行业平均水平。据亿翰智库统计,2019年1~10月,典型房企海外债平均票面利率8.89%。

      开发商正通过削减土地补充和减少供应来应对疲软的市场,当务之急是维持现金流和去杠杆,而大型开发商和小型开发商之间的增长策略可能会有所不同。究其原因,融资成本和融资难度是关键。

      信托与海外融资,都是规范而不是全面暂停,对于中小房企和高负债率房企来说,未来融资难度预计将非常大,但是对于大型企业来说,影响相对有限。这也是大型房企在如今楼市下行周期仍能保持一定增速的根源所在。我国房地产调控短期内难以放松,涉房融资收紧或维持较长时间。当前,房企虽然加快境外发债以补充资金需求,但对于仍处于债务集中偿还期的房地产行业来说,境外融资难以覆盖其融资需求,特别是中小型房企的资金链仍面临严峻考验。

      中国债券市场的发展相对于股票市场一直是“跛足”,债券市场规模小、市场化程度低、发行和交易市场割裂。尤其是公司债,相对于国债和金融债,更是发展缓慢。截至2006年底,中国债券市场余额为57455亿元(不包括央行票据),与GDP的比例为27.44%,远远低于发达国家163.11%的水平,也远低于中国股票市值与GDP的比例42.70%。中国债券市场中国债、金融债、公司债分别占50.56%、44.19%、5.0%。公司债余额仅为2831亿元,与GDP的比例仅为1.35%,远远低于亚洲金融危机国家30%的水平。

      多年来发改委沿用固定资产投资管理的模式严格审批企业债券,将公司债当作企业弥补固定资产投资资金不足的工具来管理,这与公司债作为公司资本结构中与股票和银行贷款相似的金融工具的本性是有矛盾的。因此,也就赋予了企业债券市场极浓的行政化色彩,与股票等金融工具市场化发展的道路不一致。

      优财金融网(UCAI123.COM)为您延伸阅读:

      公司债是股份公司为筹措资金以发行债券的方式向社会公众募集的债。表明公司债权的证券称为公司债券。发行公司债券只限于股份公司,募集的对象为不特定的社会公众。发行公司债须由董事会作出决定,制定募债说明书报主管机关批准。公司债有规定的格式,应编号并在背面注明发行公司债的有关事项。

      有记名公司债与无记名公司债,担保公司债与无担保公司债等不同类型。公司债有固定利率,其收益一般不变。债券持有人只是公司债权人,不能参与共同经营决策。债券到期应偿还。在公司解散时,债券所有人就公司财产可比股东得到优先清偿。

    原标题:超2870亿元人民币地产债到期,再融资成房地产行业累积债务的最后一颗稻草

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