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  • 农村集体土地如何定价?官方给出指引:《农村集体土地价格评估技术指引》

  • 优财来源:UCAI123.COM
  • 优财作者:优财网
  • 人气指数:177
  • 更新时间:2020-05-07 08:01
  • 优财网5月7日报,为进一步规范农村集体土地价格评估,显化农村集体土地资源资产价值,促进城乡统一土地市场建设,自然资源部自然资源开发利用司会同中国土地估价师与土地登记代理人协会组织专家起草的《农村集体土地价格评估技术指引》(下称《技术指引》)于4月22日正式发布实施。

    原标题:农村集体土地如何定价?官方给出指引:《农村集体土地价格评估技术指引》

      优财网5月7日报,为进一步规范农村集体土地价格评估,显化农村集体土地资源资产价值,促进城乡统一土地市场建设,自然资源部自然资源开发利用司会同中国土地估价师与土地登记代理人协会组织专家起草的《农村集体土地价格评估技术指引》(下称《技术指引》)于4月22日正式发布实施。

      《技术指引》明确其适用范围为位于城市市区以外的农村集体土地价格评估,具体包括经营性建设用地、宅基地、其他建设用地以及耕地,给出了集体建设用地使用权价格、集体耕地承包经营权价格等定义。

      一般而言,对地块进行估价是土地进入土地市场的前提之一,这在国有建设用地市场中早已不再是问题所在,地方国土部门在出让国有建设用地时,会在估价的基础上结合其他因素来确定该地块的出让底价。

      中国国土辽阔,土地资源总量丰富,而且土地利用类型齐全,这为中国因地制宜全面发展农、林、牧、副、渔业生产提供了有利条件,但是中国人均土地资源占有量小,而且各类土地所占的比例不尽合理,主要是耕地、林地少、难利用土地多,后备土地资源不足,特别是人与耕地的矛盾尤为突出。

      自今年1月1日起,修订后的《土地管理法》正式施行。这次修法破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍,第63条规定,土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

      虽然农地入市的法律障碍最终被解除,但各个地方的“农地入市”工作全面推进尚需更明晰的法律法规来指引,这其中如何对集体建设用地定价也是一个关键问题。官方数据显示,2005年至今2018年底,全国33个试点县(市、区)集体经营性建设用地入市地块1万余宗,面积9万余亩,总价款约257亿元,收取调节金28.6亿元。简单计算,一亩集体经营性建设用地入市价格在30万元左右。这可能与外界预期有一定差距,但这30万元只是平均数据,具体到个案还要看地块所处区位,以及后期规划用途。

      2019年9月,北京市规划和自然资源委员会成功出让大兴区一宗集体建设用地,竞得人为北京上瑞置业有限公司,成交价格为151283万元。地块规划建筑面积108059平方米,以成交价格计算,楼面价格约为1.4万元/平方米,约合930万/亩。该地块之所以能以此高价成交,与其规划的用途有关,过往集体经营性建设用地入市,一般不能用于住宅开发,而上述地块则将被用来建设共有产权住房,可以对外以2.9万元/平方米的单价出售。

      《技术指引》也提示,集体土地价格评估应特别关注各类型集体土地市场的发育成熟度、相关配套政策完善度,以及市场交易主体的风险认识与偏好对集体土地价格的影响。除了此次《技术指引》解决的价格评估问题外,当前各界对于全面推进农地入市仍有诸多期盼,比如,哪些集体建设用地可以入市,怎么入市,入市之后的土地增值收益如何分配等问题。

      4月9日,国家发改委发布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》提出,要全面推开农村集体经营性建设用地直接入市。出台农村集体经营性建设用地入市指导意见。允许农民集体妥善处理产权和补偿关系后,依法收回农民自愿退出的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地使用权,按照国土空间规划确定的经营性用途入市。启动新一轮农村宅基地制度改革试点。

      土地资源转化为土地资本的标志。一是地租、二是利润。因为,地租和利润是土地所有权和资本所有权在经济上的实现形式。地租体现了土地的租赁关系,表现为土地所有权的收益;利润体现了投资关系,表现为资本所有权的收益。

      土地资源是从地球环境中不断分离出来的支持人类生存和发展的基本物质和能量。其中“资”表示土地对人类“有用”、“有价值”,“源”指土地是人类生产资料和生活资料的来源。土地作为一种资源,是土地的物质和能量对人类社会需求的不可替代的重要性所决定的,因而是永恒的,第一位的,是土地的本质属性。土地资源既有自然属性,也有经济属性。土地资源的生产性是它的自然属性,土地资源的使用价值是它的经济属性。

      土地资源和土地资本是密切联系在一起的。在资本主义经济中,土地资源有的属于私人所有,而一般是属于国家所有,因为按其资本性的要求是实现国家土地所有制;还因为领土、领空、领海权是被国际公约所公认的国家主权的表现。土地资本一般表现为资本主义土地所有者的资本。

      资产阶级国家为扫除资本主义发展障碍,消灭封建地主土地所有制以后,确立资本对农业的统治, 将封建土地所有制变为资本主义土地所有制。它体现了土地所有者、农业资本家和农业工人的经济关系。由于资本主义生产是最发达的商品生产,商品形式 , 的普遍化,一切商品、一切生产要素、一切财富要素,都表现为商品、货币、资本等价值形态,人们自然也把土地资源视为土地资本。

      优财金融网(UCAI123.COM)为您延伸阅读:

      土地资源是指已经被人类所利用和可预见的未来能被人类利用的土地。土地资源既包括自然范畴,即土地的自然属性,也包括经济范畴,即土地的社会属性,是人类的生产资料和劳动对象。自然综合体,也是人类生产劳动的产物。因此,土地资源既具有自然属性,也具有社会属性,是“财富之母”。

    原标题:农村集体土地如何定价?官方给出指引:《农村集体土地价格评估技术指引》

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