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  • 优财网:李宇嘉:“不能转正”,小产权房凉了吗?

  • 优财来源:UCAI123.COM
  • 优财作者:优财金融网
  • 人气指数:135
  • 更新时间:2020-05-29 16:09
  • 中新经纬客户端5月29日电 题:《李宇嘉:“不能转正”,小产权房凉了吗?》

    原标题:优财网:李宇嘉:“不能转正”,小产权房凉了吗?

    中新经纬客户端5月29日电 题:《李宇嘉:“不能转正”,小产权房凉了吗?》

    作者 李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

    自然资源部日前印发《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》,提出对乱占耕地建房,违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等,不得办理登记,不得通过登记将违法用地合法化。

    紧接着,广州落实国家政策,广东省广州市规划和自然资源局下发《广州市“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作方案》,提出小产权房一律不予确权登记;城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋的一律不予确权登记;严禁通过不动产登记将违法用地合法化。

    小产权房凉了吗?

    小产权房是否彻底凉了?买了小产权房就“砸在手里”了?首先亮明观点,由于产权的缺陷,原则上不建议买小产权房。不过,这项政策远不止“小产权房能买不能买”这么简单。

    其实,小产权房,严厉打压、“不能转正”,一直是国家的基本态度,从来没有改变。但是,类似深圳和广州等珠三角城市,过去十几年小产权房规模不断增加。广州目前有400多万套小产权房,深圳有500多万套小产权房,占存量住房的比例,都达到了50%以上。

    过去十几年是楼市突进最猛的十几年,小产权房能占到存量住房的一半,意味着它也在静悄悄演绎着自己的繁荣。可见,政府推动的城市化路径,与市场推动的城市化路径,并行不悖。就像调控下,楼市一样繁荣,小产权房也有极强的生命力。

    小产权房,一个极其特殊的物业

    以深圳为例,小产权房,有几个特征:

    一是建在农村集体土地上。宅基地或集体建设用地上都有。

    二是小产权房有合法边界。一般,农民在自家的宅基地只建一栋,政府承认的面积不超过480平米(4层*120平米,以深圳为例)。但是,农民加建或扩建,超过480平米的,就成了违法建筑(也是小产权房);即便没有超过480平米,但卖给了城里人,也叫小产权房,是不合法的,不能登记。

    三是很多是违法建筑。符合一户一栋(不超过480平米)的,是合法建筑,超过的是违法建筑。

    小产权房怎么来的?小产权房的规模是怎么变大的?

    一是城市扩张快,没有财力对被征地农民及时、足额补偿。于是,绕开集体土地,扩展城市边界,出现了“城市里的村庄”。

    二是农民没有成为市民(因为没有社保、工作),只好“种房子”。

    三是大量人口迁入城市,没有住的地方,或房价太高而买不起,就租农民的房子。

    四是一户一栋不够了,加上房价上涨刺激,农民加建、扩建房子。

    五是城市化建设中,村集体传统业务瓦解,只好建统建楼(村集体的小产权房,区别于村民宅基地上建设的小产权房),或者建设工业园区。

    六是城市商品房价格越来越高,农民觉得房子要涨价,也开始建设更多的小产权房。但没有钱加建、扩建,也没有能力建设,就联合开发商(一般是包工头)一起来建设,有一部分拿出来卖。

    七是无力购买商品房的市民选择买小产权房。

    小产权房,城市的竞争力

    近些年,确实拆除了很多小产权房,但如果计算“累计新增-累计拆除”,则拆的未必有建的多。

    大家看到,广州和深圳拆迁成本居高不下。现在,国家强调“稳房价”,高房价还要徘徊,对于新市民安居,小产权房就重要了。笔者之前写过文章,《深圳“低成本”是怎么炼成的?》。其中就指出,深圳一半房屋是区位好、价格低廉的“保障房”,深圳的竞争力能不强吗?

    其实,广州、深圳乃至珠三角,之所以成为人口流入最多的区域,就在于有海绵一样的小产权房,随时可以供出来一大批低成本的住房。经过十多年的城市更新,拆除了许多这样的房子。但越拆房价越高、普通人越难以安居。所以,广州和深圳,现在的主导思想是综合整治,发挥其积极作用,未来可能将是珠三角最宝贵的历史文化遗产。可见,农民推进的城镇化路径,与政府推进的城镇化路径,过去齐头并进,其历史遗产是被认可的。

    那么,为何国家和广州市要出这项政策,这是因为,按照国家不动产统一登记的要求,2020年底要基本完成宅基地和集体建设用地使用权确权登记。近期,有传言称,借登记的机会,小产权房可能会“转正”。70亿平米左右的小产权房,规模是商品房的近1/3,如果可以转正,这岂不是高房价头上的“达摩利斯之剑”。所以,自然要告诫一下,小产权房“不能转正”。另外,未来大城市都要旧改了,重申不能转正,旧改成本也会低一些。(中新经纬APP)

    李宇嘉

    (责任编辑: HN666)

    原标题:优财网:李宇嘉:“不能转正”,小产权房凉了吗?

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